Lisbon,
20
Julho
2017
|
21:45
Europe/Lisbon

O Mercado Imobiliário Português no Primeiro Semestre de 2017

Uma Análise da CBRE

A CBRE destaca a continuação de uma dinâmica muito positiva no setor imobiliário português no primeiro semestre de 2017.

Na análise feita pelo departamento de Research da CBRE, foi possível apurar que o investimento alcançado nos primeiros seis meses do ano e os ativos que estão e deverão entrar no mercado elevam as expetativas de fecho do ano para valores superiores a dois mil milhões de euros (50% acima do ano passado e um valor idêntico ao recorde atingido há dois anos), com a probabilidade de atingir ainda um novo recorde histórico, próximo dos três mil milhões de euros.

O investimento nacional representou apenas 10% do volume de investimento em imobiliário comercial do primeiro semestre, embora com um peso de 41% no número total de transações.

No mercado de escritórios, tendo em conta o tempo necessário para construir um novo edifício, a escassez de espaços de qualidade permanecerá um problema nos próximos dois anos. Apenas 10.800 m2 chegarão ao mercado em 2017 e, considerando os projetos em construção, apenas outros 11.000 m2 estarão disponíveis em 2018, na Torre de Lisboa (Fontes Pereira de Melo 41) e no Espaço 7 Rios.

Nos centros comerciais têm sido raras as aberturas de novos empreendimentos. No primeiro semestre não abriu nenhum novo empreendimento; contudo até ao final do ano está prevista a inauguração de três projetos, Mar Shopping Algarve, Designer Outlet Algarve e Évora Shopping, com uma área total de 94.100 m2.

Cristina Arouca, Diretora de Research da CBRE Portugal
Os números globais do setor imobiliário português no primeiro semestre são francamente positivos, apresentando uma evolução para a qual contribuiu um cenário de confiança proveniente da trajetória de recuperação económica do país.
Cristina Arouca, Diretora de Research da CBRE Portugal

Mercado de Investimento

No mercado de investimento em imobiliário comercial foram captados mil milhões de euros para o país, um valor muito em linha com o observado no período homólogo, e um total de 22 transações.

Este valor de investimento foi alavancado pela venda por parte da Blackstone da empresa Logicor, líder Europeia no setor logístico, à China Investment Corporation, uma transação que compreendeu 16 propriedades em Portugal. Outros negócios relevantes neste período incluíram a venda de dois centros comerciais, o Forum Viseu e o Forum Coimbra, ao REIT Sul-africano Lodestone, assim como a alienação do Vila do Conde Nassica Outlet à Via Outlets, esta também uma operação integrada num portefólio Europeu.

Destaque ainda para a venda de um grande portefólio imobiliário por parte da companhia de seguros Tranquilidade, composto por ativos de rendimento comercial assim como outros imóveis para reabilitação ou conversão noutros usos.

Existe atualmente um volume significativo de ativos em negociação ou que deverão entrar em comercialização em breve, incluindo dois portefólios de centros comerciais e outros dois com diversos edifícios de escritórios, assim como muitos outros ativos avulsos de escritórios, logística, supermercados, hotéis e centros comerciais.

Contrariamente às expetativas partilhadas no início do ano, quando as taxas de juro da dívida pública a 10 anos ultrapassaram 4%, a CBRE evidencia uma compressão das taxas de rentabilidade (yield) no primeiro semestre. Nos escritórios verificou-se uma redução de 20 pontos base (p.b.) no CBD1 para 4,8%. No comércio, os centros comerciais prime mantiveram a taxa de rentabilidade nos 5% enquanto os centros prime secundários e os bons centros secundários registaram decréscimos de 25 p.b. para 5,25% e 6,5% respetivamente. No comércio de rua de Lisboa também se verificou uma queda de 25 p.b. para 4,75%. A taxa de rentabilidade dos armazéns de logística manteve-se em 6,5% este semestre.

Taxas de Rentabilidade

Ainda no que respeita ao investimento, mas em imóveis para promoção, continuamos a observar a transação de diversos edifícios para reabilitação, principalmente em Lisboa e no Porto, destinados aos mercados residencial e turístico. Contudo, evidenciamos no primeiro semestre as primeiras transações, deste ciclo imobiliário, de terrenos de grande dimensão para construção de projetos de raiz.

Referimo-nos nomeadamente à aquisição em Lisboa do Lote 1.10 no Parque das Nações com 40.000 m2 de área bruta de construção para desenvolvimento de uma unidade hoteleira e de um edifício de escritórios, e outro terreno, também com 40.000 m2, para uso residencial em Campolide.

No Porto destaca-se a aquisição pelo fundo de investimento saudita MEFIC Capital em conjunto com a gestora inglesa de ativos imobiliários Round Hill Capital de um terreno com potencial construtivo de 78.000 m2 que prevê um projeto de uso misto incluindo habitação, alojamento para estudantes, hotel, escritórios e espaços comerciais. Outros investimentos em terrenos de grande dimensão são esperados até ao final do ano.

Mercado de Ocupação

O mercado de ocupação também registou níveis interessantes. No setor de escritórios foram ocupados em Lisboa 77.425 m2 entre janeiro e junho, uma área idêntica à registada no mesmo período de 2016 e 16% acima da média semestral dos últimos 10 anos.

Os principais negócios dizem respeito a mudanças de escritórios, motivo para 62% dos negócios verificados no semestre (em contrapartida de expansão ou nova empresa no mercado). Destaque nomeadamente para os negócios de arrendamento fechados com a sociedade de advogados Uría Menéndez Proença de Carvalho (5.300 m2) e com o Bankinter (3.100 m2), ambos para a Praça Marquês de Pombal (CBD1). Também a sociedade Abreu Advogados se instalou no final do semestre (com 5.100 m2) num edifício sede recentemente concluído em Santa Apolónia (Centro Histórico).

A nível de oferta destaca-se o início no final do primeiro semestre das obras de remodelação em quatro edifícios: três localizados no CBD1 (Barata Salgueiro 37, Miroir e Marquês de Pombal 14) e outro na Área de Expansão (Espaço 7 Rios), num total de 19.200 sq m. As obras nos edifícios localizados no CBD1 deverão estar concluídas no final do ano, embora devido a contratos de arrendamento em vigor, apenas 10.800 m2 estão disponíveis para arrendamento. Estes serão os únicos espaços de escritórios, novos/remodelados disponíveis em 2017, uma vez que os outros edifícios com conclusão prevista para este ano são projetos feitos à medida com contratos de arrendamento previamente negociados.

No mercado de retalho, continua a verificar-se uma crescente abertura de novas lojas, quer em Lisboa quer no Porto, com uma maior preponderância de unidades do setor de alimentação e bebidas, impulsionadas pelo contínuo crescimento do setor turístico.

Têm vindo a ser desenvolvidos diversos projetos de expansão e renovação de superfícies comerciais já consolidadas. No primeiro semestre terminaram as obras de remodelação das áreas de lazer no Nosso Shopping (Vila Real) incluindo o food court, áreas de descanso e um novo espaço de diversão para crianças. Até ao final do ano deverá iniciar a expansão da área do NorteShopping assim como as obras de remodelação no Alameda Shop&Spot (Porto) e no Alma Shopping (Coimbra). Ainda este ano deverá também começar a construção de um retail park no Estoril com cerca de 8.000m2, sendo, por enquanto, o único novo empreendimento comercial previsto para 2018.

No setor de armazéns e logística da Grande Lisboa foram ocupados 98.200 m2 nos primeiros seis meses de 2017. À semelhança do setor de escritórios, o nível de ocupação foi idêntico ao do período homologo, mas 18% acima da média semestral dos últimos 10 anos. Os principais negócios incluíram a aquisição e ocupação de um armazém logístico em Palmela pela LusoAlimentos (19.000 m2), um arrendamento ao Grupo Sonae (14.000 m2) no Cartaxo e dois arrendamentos por parte de um grupo de distribuição nacional em Palmela e na Azambuja.

O desenvolvimento de novos projetos de armazéns e logística também tem sido muito limitado. Foi concluído no final do primeiro semestre um novo edifício de 9.300 m2 no Lote2 do Log Place Póvoa Santa Iria, o qual teve ocupação total imediata por parte da Logic. Não se conhece nenhum novo desenvolvimento de cariz especulativo em construção na Grande Lisboa. Face à escassez de nova oferta, a taxa de disponibilidade na Grande Lisboa continuou a diminuir, reduzindo três pontos percentuais desde o início do ano, para 16%. No eixo logístico prime Vila Nova da Rainha – Azambuja, a taxa de disponibilidade é de apenas 2%.

Relativamente às rendas prime, verificou-se durante o primeiro semestre de 2017 um aumento de 3% na renda de escritórios no CBD1 para 19€/ m2/ mês, após se manter estável ao longo de 6 anos. No comércio de rua de Lisboa o aumento foi mais significativo, de 24% para 130€/ m2/ mês na Rua Garrett, enquanto na Rua de Santa Catarina no Porto manteve-se nos 45€/ m2/ mês. Nos centros comerciais, a renda prime continuou nos 95€/ m2/ mês e nos retail parks subiu 5% para 10€/ m2/ mês. Nos ativos prime de logística também não se verificaram alterações nestes seis meses.

Rendas Prime